TOITS D'ABORD
Un engagement durable
pour des logements d'insertion

06/04/2017 | Crédits photos : © Ljubiša Danilović

Alors que le niveau de vie moyen des ménages les plus pauvres stagne depuis une dizaine d’années en France, leur effort financier pour se loger n’a cessé d’augmenter. La Fondation Abbé Pierre agit concrètement pour faire reculer le mal-logement en engageant  des moyens importants pour soutenir la production de logements abordables sur l’ensemble du territoire.

Avec Toits d’Abord, ce sont en moyenne 600 logements/par an qui font l’objet d’un soutien financier : 900 à 1 200 personnes sortent ainsi du mal-logement et de la précarité énergétique.

 

AGIR CONCRETEMENT POUR QUE SE DEMULTIPLIENT LES SOLUTIONS DE LOGEMENT DURABLES ET ABORDABLES

À travers Toits d’Abord, l’objectif de la Fondation est d’aider l’émergence et la démultiplication de logements destinés à des personnes durablement exclues ou éloignées du statut de locataire.

Le soutien apporté par la Fondation Abbé Pierre consiste en une aide à l’investissement immobilier, pouvant aller jusqu’à 10 % du coût total des opérations. Les logements financés sont essentiellement portés par des associations : parfois issus d’initiatives citoyennes, ancrées dans la vie du territoire, ces acteurs de terrain connaissent bien les publics concernés et les partenaires locaux, et proposent des logements avec une présence humaine renforcée.

Le montant de l’aide de la Fondation est déterminé selon les caractéristiques et les besoins des projets, mais aussi selon leur convergence avec les objectifs du programme Toits d’Abord : plus les opérations sont petites, plus elles s’inscrivent dans un marché immobilier tendu, plus le coût d’usage pour le ménage est maîtrisé, plus le soutien peut être important.

Depuis 2012, le programme Toits d’Abord a permis de soutenir plus de 1 000 opérations en engageant près de 30 M€ pour produire 3 800 logements. Le financement moyen s’élève
à 7 900 € par logement.

Il s’agit :
- de logements classiques dits « familiaux », bien intégrés dans l’environnement urbain, périurbain ou rural, essentiellement par le réemploi de bâtiments laissés à l’abandon ou hors d’état d’usage ;
- de pensions de famille, petits ensembles (allant jusqu’à 25 logements maximum) combinant logement privatif et espaces partagés offrant un cadre de vie semi-collectif ;
- de façon plus ponctuelle, des résidences sociales dédiées aux jeunes et adaptées à l‘accueil de ces publics précaires en mobilité ;
- de projets de logements locatifs au statut d’occupation classique pour toute personne modeste, notamment celles vivant en habitat de fortune, les gens du voyage etc.

Ces opérations immobilières sont produites par la réhabilitation de bâtis existants (93 %) ou en construction neuve (7 %), et réalisées en pleine propriété ou par démembrement de propriété en partenariat avec des collectivités locales ou des propriétaires privés.

 

UN PROGRAMME POUR SORTIR DU MAL-LOGEMENT ET DE LA PRECARITE ENERGETIQUE

Le mal-logement c’est être privé de chez soi, mais c’est aussi subir de mauvaises conditions d’habitat et ne pas pouvoir faire face aux dépenses liées à logement : loyer, charges locatives, factures d’énergie, d’eau, assurances etc... La réponse à apporter doit donc nécessairement chercher à réduire l’ensemble des coûts liés au logement.

Le programme Toits d’Abord soutient l’émergence de solutions concrètes dans ce domaine : des logements à faible loyer, confortables, et performants énergétiquement. Notre objectif est de ramener la dépense contrainte pour les locataires à un niveau acceptable et compatible avec une amélioration durable des conditions de vie : garantir, après paiement de l’ensemble des factures liées au logement, un reste-pour-vivre d’au moins 300 € par mois et par unité de consommation* ; idéalement supérieur 500 € par mois et par unité de consommation*.

Pour y parvenir :
- L’ensemble des logements soutenus est conventionné à l’APL.
- Les loyers sont plafonnés et ramenés aux niveaux les plus bas, garantissant des restes-à-charges limités.
- Les dépenses énergétiques, sont maîtrisées au maximum ; en construction neuve, la performance attendue est « l’étiquette DPE » classe A ou B, et en réhabilitation, l’objectif est d’atteindre des performances en classe A, B ou C à partir de bâtiments en général en classe E, F, G.

 

DES MENAGES MODESTES OU PAUVRES TROUVENT UN TOIT

Les personnes logées à l’issue des travaux sont identifiées localement : repérées et orientées par les services sociaux de secteur des communes ou des départements, les associations ou d’autres partenaires sociaux (notamment les SIAO), elles disposent de revenus limités et conformes aux plafonds en vigueur (PLAI ou Anah très social).

90 % des ménages logés à l’issue de la construction ou de la réhabilitation présentent des ressources inférieures au seuil de pauvreté (1015€/unité de consommation*/mois), 50% vit sous le seuil de grande pauvreté (672€/UC*/mois). Les enfants représentent la moitié des personnes vivant dans les logements soutenus par le programme Toits d’Abord.

 *Unité de consommation : pondération permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes, reposant généralement sur l’échelle suivante : 1 UC pour le premier adulte du ménage; 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus ;
0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans (échelle dite de l’OCDE).

 

DES PASSOIRES THERMIQUES TRANSFORMEES EN LOGEMENTS D’INSERTION

93 % des opérations soutenues par le programme Toits d’Abord font le pari de réemployer des bâtis existants pour les rendre habitables, et performants énergétiquement. Bien souvent plus complexe et plus long à mettre en œuvre, ce choix ambitieux porte des effets indirects très positifs : les logements sont situés en centre-bourg ou en centre-ville, offrent un confort de vie et un accès aux services facilités, des coûts liés à la moindre mobilité.

En matière de consommation énergétique, les résultats sont probants :
le gain moyen des opérations de réhabilitation est de 4 classes de DPE, soit une performance améliorée de 65 %.

 

 

DES PROJETS RENDUS POSSIBLES PAR L’ENGAGEMENT DE TOUS LES PARTENAIRES

L’implication de l’ensemble des acteurs est un enjeu majeur pour faire émerger des réponses concrètes, intégrées localement et adaptées aux besoins.

Dans un contexte où la ressource publique se raréfie et où les contraintes, financières notamment, se resserrent fortement, le programme Toits d’Abord s’attache à appuyer les porteurs de projets pour que tous les partenaires soient au rendez-vous.

LES COLLECTIVITÉS LOCALES
L’apport en moyens financiers pour les projets, mais aussi en foncier est primordial pour atteindre les objectifs fixés, tout comme la mise en visibilité des porteurs de projets et ce, spécialement dans les zones où la tension sur le marché immobilier est la plus forte.

Ainsi, le programme Toits d’abord a noué un partenariat spécifique avec le Conseil régional d’Ile-de-France, partenariat qui permet l’accès à des conditions de financement favorables de la région pour les opérations soutenues par la fondation Abbé Pierre.

LES PORTEURS DES PROJETS SOUTENUS
Près de 80 organismes du logement très social ont reçu un soutien dans le cadre du programme Toits d’Abord à ce jour : associations ou organismes à but non lucratif agréés maîtres d’ouvrage d’insertion, notamment regroupés au sein du réseau des « Acteurs du logement d’insertion », mais aussi bailleurs sociaux agissant en lien étroit avec des acteurs associatifs porteurs du projet social.

 

 

UN PROGRAMME MOBILISANT LES CERTIFICATS D’ECONOMIE D’ENERGIE, SOUTENU PAR EDF

Toits d’Abord a été reconnu par l’arrêté interministériel du 28 mars 2012, renouvelé depuis, programme de lutte contre la précarité énergétique au titre de la Loi « Grenelle 2 », le rendant ainsi éligible au dispositif des « certificats d’économies d’énergie ». Cela a permis la mise en œuvre d’un partenariat renforcé avec le fournisseur d’énergie EDF (voir notre article), qui soutient financièrement l’action du programme depuis 2012, en s’engageant durablement à valoriser les CEE produits.

 

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