La perte du droit au maintien dans les lieux dans le parc social

Je suis locataire dans un logement social, puis-je être obligé de quitter mon logement ?

Le logement social ne permet pas a priori au bailleur de donner congé au locataire, contrairement au parc privé. Mais ce principe a été remis en cause par la loi MLLE du 25 mars 2009 et désormais certaines catégories de locataires peuvent voir remettre en cause leur droit au maintien dans les lieux.

Selon les cas, cela peut conduire à un relogement par le même bailleur dans un autre logement ou à un départ obligé, ce qui équivaut à un congé dans le parc privé.

Les locataires concernés

4 catégories sont prévues :

La sous-occupation ;
Les logements adaptés au handicap ;
Le dépassement des plafonds de ressources ;
La démolition (de l'immeuble où se situe le logement).

1^er cas : La sous occupation

Définition de la sous-occupation

La sous occupation renvoie à deux notions :

Celle de « pièce habitable » : la sous-occupation désigne un nombre de pièces habitables (sans la cuisine et la salle de bain, et sans les pièces inférieures à 9m² ou dont la hauteur serait inférieure à 2,5 mètres), supérieur de plus de 2 au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation).
Par exemple : 4 pièces pour 1 personne ; 5 pièces pour 2 personnes, etc.
Celle de « personnes retenues », c'est-à-dire des personnes prises en compte pour définir si elles sont ou non en sous-occupation. Il s'agit donc (en référence à l'article R.641-4 du code de la construction et de l'habitation) :
- de l'occupant et de son conjoint, mais dans le cadre d'un couple marié (ce qui exclut à priori les personnes pacsées ou en concubinage...) ;
- des personnes à leur charge ;
- des parents et alliés.

Relogement prévu

Le locataire en sous-occupation se voit proposer un logement « correspondant à ses besoins », et ceci même si ses ressources dépassent les plafonds prévus pour l'attribution.
Le logement proposé doit donc être adapté aux besoins du locataire, y compris professionnels, ce qui implique notamment que le logement soit situé dans le même périmètre géographique que l'ancien logement (même arrondissement, arrondissement limitrophe, commune limitrophe...)
Le loyer doit être inférieur à celui du logement d'origine (sans qu'il n'y ait de mention du total loyer plus charges).
Si le locataire refuse 3 offres de logement (dans les conditions précitées), il est déchu de tout titre d'occupation à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

Dérogations

Il existe 4 types de dérogations, qui concernent :

les locataires âgés de plus de 65 ans ;
les locataires handicapés ou ayant une personne handicapée à leur charge ;
les locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique ;
les locataires dont le logement est situé dans une ZUS.

2^e cas : les logements adaptés au handicap

C'est la perte du droit au maintien dans les lieux en cas de rémission du handicap ou de départ de la personne handicapée...
Les conditions sont les mêmes :
- Le loyer doit être inférieur à celui du logement d'origine ;
- 3 propositions doivent avoir été faites au locataire ;
- La déchéance du droit au maintien intervient après un délai de 6 mois (après la 3e offre), porté à 18 mois en cas de décès de la personne handicapée à la charge du locataire.

3^e cas : le dépassement des plafonds de ressources

Cela concerne les locataires qui, au vu de l'enquête « ressources » (enquête réalisée annuellement par les bailleurs sociaux), disposent de ressources au moins 2 fois supérieures aux plafonds retenus pour l'attribution du logement.
La déchéance du droit au maintien intervient dans un délai de 3 ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête : les familles dans cette situation doivent donc quitter ensuite le logement, et ne se voient pas proposer d'autre logement par le même bailleur.
Obligations du bailleur :
- Il doit informer sans délai le locataire, dès que le dépassement est constaté ;
- Il lui notifie, 6 mois avant l'échéance du délai de 3 ans, la date à laquelle le locataire devra avoir libéré les lieux.
Si le locataire qui, au cours de ces 3 ans, voit ses ressources diminuer et retomber en-deçà des plafonds d'attribution, il peut à nouveau bénéficier du droit au maintien...
Les dérogations sont les mêmes que pour les deux précédents cas de figure.

4^e cas : les locataires concernés par des démolitions

Les locataires dont le logement doit être démoli se voient proposer trois offres de relogement.
S'ils les refusent, ils perdent le droit au maintien.

L'information des locataires

Le contrat de bail comporte une clause détaillant ces cas et les risques de déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Lorsque l'enquête « ressources » fait apparaître qu'un locataire est assujetti au surloyer ou qu'il est en sous occupation, le bailleur doit lui proposer une rencontre, baptisée « rendez-vous de mobilité ». A cette occasion, il est procédé à l'examen de la situation du locataire et aux possibilités d'évolution de son parcours résidentiel (accession à la propriété notamment).
Pour tout renseignement, il faut contacter son bailleur social ou une association de défense des locataires. Voir les liens et contacts utiles.