Quelles sont les causes générales d’expulsion locative ?
Il existe différents motifs d’expulsion :
L'impayé de loyer ou de charge, le congé, les troubles du voisinage, de défaut d’assurance, l’occupation sans droit ni titre, et dans le parc social : la perte du droit au maintien dans les lieux.
L’impayé
Le plus courant est l’impayé de loyer, il découle de l’obligation du locataire de payer le loyer et les charges prévues dans son bail de location.
Avant la loi PLOI, le bail pouvait ou non contenir une « clause résolutoire » : le propriétaire pouvait soit saisir le juge en acquisition de la clause résolutoire, soit en résiliation judiciaire.
Désormais, tous les baux doivent contenir une clause résolutoire.
Avant de saisir le juge, le bailleur doit obligatoirement vous adresser un commandement de payer.
Délivré par un commissaire de justice, c’est le 1er acte de la procédure d’expulsion.
Cf. Voir l’organigramme sur l’impayé Pour la suite de la procédure.
Le congé
Le congé se subdivise en 3 sous catégories :
· Le congé pour vente
· Le congé pour reprise
· Le congé pour motif légitime et sérieux.
Dans tous les cas, le congé n’est possible qu’à l’expiration du bail et moyennant le respect d’un certain nombre de règles.
Il doit être délivré 6 mois avant expiration du bail, en lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (concernant les logements vides, 3 mois pour les meublés).
Le logement social ne permet pas a priori au bailleur de donner congé au locataire, néanmoins cela a été remis en question par la loi MOLLE de 2009.
Cf. Perte du droit au maintien dans les lieux
· Le congé vente ou reprise :
Lorsque le bailleur veut récupérer son logement pour le vendre ou pour loger son conjoint ou s’y loger lui-même, ses parents ou ceux de son conjoint, ses enfants ou ceux de son conjoint.
· Le congé « pour motif légitime et sérieux » :
Le bailleur peut vous donner congé pour “motif légitime et sérieux” notamment lorsque vous ne respectez pas vos obligations.
Comme le paiement fréquent du loyer en retard, le défaut d’entretien, la transformation du logement peuvent constituer un motif légitime et sérieux...
Certains locataires sont protégés de la délivrance d’un congé (de tout type) :
· Les personnes de plus de 65 ans avec des revenus annuels inférieurs aux plafonds fixés pour l’attribution d’un logement PLUS
· Les personnes de plus de 65 ans à charge et revenus du FOYER inférieurs aux plafonds fixés pour l’attribution d’un logement PLUS
⚠️ ATTENTION :
· Si le bailleur est lui aussi âgé de plus de 65 ans ou a des ressources modestes, alors le congé peut être valable. Ces deux conditions sont alternatives (l’une ou l’autre).
· De plus, la protection ne joue plus, quand le locataire ne remplit pas les obligations qui lui incombent, cela équivaut à un motif légitime et sérieux de non-renouvellement automatique du bail. Cela vaut par exemple pour les impayés, la sous-location non autorisée, troubles de voisinage...
De plus il existe des règles spécifiques pour la délivrance d’un congé à la suite de l’achat du logement et du changement de bailleur.
Cf. FAQ Qu’est-ce qu’un congé locatif
Les troubles du voisinage
Le locataire est obligé “d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.
Le locataire doit donc user des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (habitation ou professionnel...). Le locataire est également tenu de ne pas causer de trouble excessif.
Pour que les troubles soient la cause de l’expulsion, ils doivent être considérés suffisamment graves par le juge lors de la procédure.
Par exemple un comportement violent et agressif peut constituer un trouble du voisinage et donc amener à la résiliation du bail.
La jurisprudence parle également de « manquement aux obligations générales de discrétion et de modération ».
Une nuisance sonore ou olfactive peut aussi constituer un trouble.
Le défaut d’assurance
Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
La justification de cette assurance consiste en la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
L’assurance couvre les risques d’incendie, d’explosion ou encore de dégât des eaux.
En cas de défaut de remise de cette assurance, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire défaillant de s’assurer. Il s’agit d’un commandement de justifier de l’assurance, d’un délai d’un mois : il est essentiel de la présenter au bailleur dans ce délai (en prendre une s’il n’y en a pas) et d’en garder une preuve.
Si à la suite de cette mise en demeure le locataire ne s’est pas assuré, deux possibilités s’offrent au bailleur :
· Souscrire une assurance à la place de son locataire
· La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail et la résiliation du bail (pouvant aller jusqu’à la procédure d’expulsion).
L’occupation dite « sans droit ni titre »
Une personne vivant dans un logement « sans droit ni titre » y demeure sans y être autorisée. Elle ne détient ni titre de propriété, ni bail qui le lui autorise.
On distingue généralement deux catégories :
1. La personne entrée légalement dans le logement.
2. La personne entrée dans un logement sans avoir de titre d’occupation
Cf. FAQ : Qu’est-ce que l’occupation dite « sans droit ni titre » ?
La perte du droit au maintien dans les lieux.
Voir la fiche dédiée : Je suis locataire dans un logement social, puis je être obligé de quitter mon logement ?
En complément :
· La procédure d’expulsion (pyrenees-atlantiques.gouv.fr)
· Pdf interactif de la direction régionale et interdépartementale de l'Hébergement et du Logement
· Impayés de loyer : informations sur des solutions - ANIL
Textes applicables :
· Article 24 I. alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 : Expose les deux cas dans lesquels un impayé de loyer est constitué.
· Article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 : Délai de 6 semaines pour rembourser la dette après le commandement de payer.
· L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : Les congés.
· Article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989 : Usage paisible des locaux.
· Article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989 : Le défaut d’assurance contre les risques locatifs.
· Article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 : La non-souscription d'une assurance des risques locatifs est un motif de résiliation de plein droit du contrat pour inexécution des obligations du locataire.